单价逼近16.5万元/平方米、2500万元起的总价、500万元的认购金，首套900万元、二套2900万元的冻资……近日，上海豪宅云锦东方项目开盘摇号的消息成为热搜焦点，在如此严苛的购房条件下，购房者还是“前赴后继”——105套房源总认购数超过700组，认购率达667%。甚至有消息称，为了获取购房资格，一些购房人采取了“假结婚”方式，专门办理假结婚的“黄牛”也已经入场。

令人关注的是，为什么该豪宅项目如此抢手？所谓的“假结婚”获取购房资格又有哪些风险？

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云锦东方项目于近日开盘摇号，有消息称，一些购房人为获取购房资格采取了“假结婚”方式。图/IC photo

上海千万级豪宅“一房难求”

根据云锦东方项目发布的认购提示，云锦东方云筑（推广名“东航云锦东方”）项目已于5月10日取得预售证。上海东航置业有限公司已取得上海市徐汇区龙启路377弄“云锦东方云筑”项目1号、2号、8号、9-30号、34-36号、43-56号、82-97号、125-132号共计105套房屋的预售许可证，并计划于6月3日开盘销售上述预售许可证项下的全部准售房源。

此次销售先采取认购方式，认购时间为5月12日9时至5月16日12时，房源总价约2457.7万元至9618万元。此次推出的云锦东方三期房源，主力户型面积176-467平方米。据了解，此次认购要求十分严格，需要支付500万元认筹金，且首套购房者需要冻结900万元，二套购房者则需要冻结2900万元的资金，冻结时间长达20多天。

根据机构监测数据，目前，云锦东方项目105套房源总认购数超过700组，认购率达667%以上。按照上海的新房摇号规则须积分排名，这就意味着大量购房者连入围摇号的机会都没有。

在如此严苛的购房条件下，为什么该豪宅项目还是如此抢手?

据当地业内人士介绍，近段时间以来，云锦东方项目已经被贴上了很多的标签，比如“买到躺赚2000万元、和高考一样改变命运、宇宙第一理财产品…… ”

上海链家平台数据显示，近年来云锦东方二期二手洋房的成交价均在20万元/平方米以上，与此次新房销售价差近10万元，新房二手房价格形成严重倒挂。

根据贝壳找房平台数据，目前云锦东方二期项目“云锦东方锦园”有一套挂牌房源，该套房源面积433.39平方米，销售单价约22.61万元，挂牌售价9800万元。从成交数据来看，2023年4月份，贝壳找房平台成交一套410平方米的房源，成交单价约为24.15万元，成交总价9900万元。

对此，有购房人算了这么一笔账， “根据云锦东方项目附近的二手房上个月成交均价，假如购买一套260平方米的大平层，总价约为5000万元 ，而此次推出的新房总价约3200万元，差价将近2000万元。”

形成“假结婚”黄牛产业链？

“两三千万元的价差，有些人愿意冒险，可以理解。但如果用假结婚的方式套取购房资格，甚至成为了黄牛生意，组织一大批人钻空子，进而又形成产业链，侵害的不仅是购房者的利益，还扰乱了市场秩序。”就在云锦东方项目结束认购的前两天，有购房者爆料称，认购现场聚集的上百人中，有部分是排队准备入场的认购人，另一部分是现场等候的同行者，亦有各种理财顾问、家居软装设计人士、房产中介等等。

值得一提的是，认购现场的“一日夫妻、黄牛出没”也让该楼盘冲上热搜。根据购房人反映，认购场外充斥着各类“黄牛”，包括提供“假结婚”、代持买房和过桥资金服务的人员。

“有的‘一日夫妻’，昨天刚离婚成功，今天就结婚来买房了，当场连老公老婆的名字都叫不出来。这应该是此次上海排队买限价豪宅冲上热搜的主要原因。”当地一位业内人士向记者表示，“我们都知道限价的初衷是为了稳定房价。一个高端项目的定价远低于周边二手房价格，买到基本就是赚到，这是限价带来的红利。但是一个豪宅项目之所以‘低价’，是以牺牲土地出让金为代价的。所以说，不应该出现假结婚钻空子，甚至滋生出黄牛产业链，这样是损害了整体的利益，最终起不到促进房地产健康发展的作用。”

记者注意到，近年来，通过“假结婚、假离婚”方式规避限制来购房的情况并不少见。那么，什么是“假结婚”？“假结婚”有法律效力吗？

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师介绍，在我国法律方面并不存在“假结婚”的概念。为了认购房屋违规操纵积分，都需要持有合法有效的结婚证明，而只要完成结婚登记，就已经确立了婚姻关系。既然已经确认了夫妻关系，对于在婚后购买的房屋而言，即便是与另一方进行所谓的“假结婚”，另一方也很有可能对该房屋享有相应的财产权益。

“假结婚”法律风险不容小觑

云锦东方项目认购中爆出的“假结婚购房”现象备受质疑，其背后尤其值得关注的是，“假结婚”会有哪些法律风险呢？

针对一起因“假离婚”买房而引发的纠纷案件，上海市闵行区人民法院（以下简称“上海闵行法院”）认为，夫妻是假，结婚是真，共同债务背上身。房屋贷款发生于双方婚姻存续期间，根据法律规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，若基于双方共同意思表示的，应当按夫妻共同债务处理。

王玉臣表示，领取结婚证后，即便是“假结婚”，双方已具有合法的夫妻身份，既享有夫妻之间的权利，也需要承担夫妻之间的义务。根据相关规定，在婚姻关系存续期间，除前述的工资、奖金、劳务报酬外、包括生产、经营、投资的收益等都属于夫妻共同财产，并且夫妻之间还存在相互扶养、共同承担夫妻共同债务等义务。目前离婚冷静期制度已依法实施，意味着双方协商自愿离婚的程序更复杂，如果一方不配合、假戏真做，则只能以诉讼方式离婚，不仅会增加诉讼成本，是否可以离婚的风险性也会增加。

继承风险也是较容易引发矛盾的因素，夫妻双方作为配偶，互为对方的第一顺序法定继承人就是其中一项。如果婚姻存续期间，“假结婚”的一方过世且没有留下有效遗嘱，另一方便有权继承过世一方全部或者部分遗产。

除此之外，王玉臣律师还介绍，在现实生活中，因为限购或者其他原因，有些人会抛开法律风险，简单认为“假结婚、假离婚”不过是借用下自己的名义，房款也不是自己出，甚至自己还能从中拿点好处费。实际上则不然，“假结婚”可能会被占用首套房资格（与二套房相比，首套房贷款也相对较有优惠）。

对此，上海闵行法院法官提醒，“房住不炒”提了好几年、调控政策也出了不少，上海楼市新政更是对“假离婚”买房进行围堵。“假结婚、假离婚”借着“夫妻关系”的空壳，钻着制度的空子，愚人者也终将愚己。在法律世界里，并不存在对婚姻真假的评判，法律尊重每个人对是否成立以及是否解除婚姻关系的选择。但虚构身份关系，随之而来的可能是弄假成真、人财两空、信用受损等不可控的种种风险。婚姻没有真假，真诚对待每一份社会关系，审慎对待自身的权利义务，且行且珍惜。