3月8日，国内租房平台自如考虑在香港首次公开募股（IPO）的消息传出。据报道，自如此番计划筹资约10亿美元，正在与中信证券、高盛集团和摩根士丹利筹备上市工作。

此时距离自如上次传出上市的消息已经过去了3年半。2019年9月中旬，自如被传将于2020年赴美上市，计划筹集5-10亿美元。

不过那时，自如董事长、CEO熊林回应称“暂不急于启动IPO”，并表示，只有自如的各项指标表现得更好、品质与服务更好，才会去考虑IPO。

(资料图片仅供参考)

事实上，自如提供的服务一直处于质疑与争议之中。包括“甲醛风波”、隔断问题、抬价抢房源、哄抬租金等问题始终存在，而若自如未来上市成功，这些不稳定因素都将会是股价挫伤的埋雷点。

那么，历经三年半，自如已经如熊林所说，变得更好了吗？当初的问题都解决了吗？

“索命”甲醛

如今，在黑猫投诉的【投诉入口】上，搜索“自如”出现11045条结果，涉及私建隔断房、房屋居住环境差、恶意扣除租户押金、投诉后自行关闭投诉单等多个方面。

其中，甲醛污染尤其令人胆战心惊。甲醛是一种对人体具有多种危害，尤其是长时间、大剂量接触会显著增加白血病风险的化学物质，被称为室内“夺命杀手”。

2018年8月，一则《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的热贴在网上流转，自如陷入因房屋环境致人白血病身故的怀疑中。事实上，自如甲醛爆表导致房客中毒的问题其实在2017年时就曾被媒体报道，只是当时并未引起大规模关注。

在阿里员工那条引起全网关注的帖子之后，自如宣布自当年9月1日起下架所有首次出租房源，待空气检测合格后重新上架。但就在10月11日，有媒体再次报道“自如”出租房屋存在甲醛和总挥发性有机物超标问题。有租客入住后，“先后出现咳血等症状，去医院查出支气管炎等”。

事实上，直到现在，关于自如房屋甲醛问题的投诉依然存在。如今，在黑猫投诉的【投诉入口】上，搜索“自如 甲醛”出现258条结果，其中最新一条投诉就发生在本月14日。

对于自如的甲醛达标标准，客服的解答为“都是根据国家标准。”

但事实果真如此吗？

目前关于室内甲醛超标与否有两个判断依据，一个是0.10毫克/立方米，一个是0.08毫克/立方米，后者使用相对更广泛。

根据江苏新闻2020年9月的一则报道，在一起自如出租房甲醛超标的事件中，租户自费的检测报告显示其承租的房屋甲醛超标（检测值为0.112毫克/立方米），但自如方面给出的检测报告却显示：甲醛指标合格。

业内专家当时指出，租户提供的检测报告有CMA标志，符合国家标准，可以作为法律依据；而自如方面提供的所谓检测报告并不符合国家标准。另外，自如的空气质量检测是由自如自己的团队进行的，从某种程度上来说，这相当于是在"既当运动员又当裁判员"，可信度本身令人存疑。

如果想让住户对甲醛检测更为放心，还是需要引入符合国家标准的第三方检测机构进行操作。

尽管对装修后首次出租有着30天空置期标准，但是一些报道和网络文章显示，自如并没有严格按照空置期标准出租房屋。2021年，据红星新闻报道，一位业主将一套毛坯房交给自如，后来发现自如在装修完后20天就让租客入住。在黑猫投诉上，也可以看到一些关于自如首次装修后空置期不达标的投诉。

直到现在，这一问题也没有被彻底解决，黑猫投诉以及社交媒体上仍然不时有租客投诉、反映自如房间甲醛超标问题。

涨价权在握，大数据涨房租

如今的长租公寓市场上，自如已经稳坐头把交椅。当年自如传出上市消息时，市场上还有青客公寓和蛋壳公寓的存在，但它们都没扛过疫情，早早倒下了。

曾登陆纽交所的蛋壳公寓，在招股说明书中有过这样的描述：运营分散式长租公寓的平台终极目标是形成垄断。当市场上分散的房源减少到一定程度，平台就可以掌握定价权，抬高租金价格，获得高额租金差，从而形成利润。

目前，自如官网显示管理房源超100万间，而据媒体报道，在2019年底，自如的管理房源已超102万间，其房源数量居于租赁行业之首，是当时第二名蛋壳公寓总房源的2.34倍。

现在的自如，如蛋壳公寓所述，似乎已经有了掌握租金定价权、抬高租金的勇气。

去年6月初，北京、上海、深圳以及广州等多个城市的自如租客在黑猫投诉上反映，在与自如的租房合同即将到期需要续约时，却发现房租价格上涨，涨幅普遍超过10%，有的甚至高达30%。

这个涨幅已经超出了政府部门规定的5%。此前，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》时已经明确，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

而自如则把责任推给了房东。其在回应中称10%以上的租金涨幅主要是业主委托协议中租金逐年按照一定幅度递增的约定所致。

但不少业主表示，他们并没有向自如增加房租，反而是自如以疫情为借口强迫降租，若不同意就会被自如以违约作为威胁，另外还被自如用霸王条款要求自己付装修折损费。

另外，推动自如方面上涨租金的还有其在2021年开始转型时推出的“增益租”项目：业主向自如支付装修费用，房子出租后，业主每个月收取租金的72%，自如则收取8%，合计占租金的80%。年底剩余的20%租金，将由业主和自如平分。自如保证业主会拿到八成的保底收益，即使房源没有出租，保底收益仍会支付给业主。

对自如而言，这一模式将装修成本转嫁房东的同时，还能发展家装业务；但对房东而言，在投入一笔装修费用后，最终收益却不增反降至82%。对于租客来说，这种模式下，自如会有更强的涨价意愿来增加收益，最终倒霉的还是租客。

而对于拥有房补的互联网大厂租客而言，自如可能更不友好。

据36氪未来可栖公众号报道，在一些大厂周围，自如有可能在用大数据的方式，进行租金控制。报道提到，互联网大厂附近的绝大部分房源都集中在自如、我爱我家等中介手中，他们能够通过内部系统的“大数据”清楚掌握附近的市场供需状况。

另外，某个区域搜索量和流量上升，自如也会相应提高周边的房租。不过，字节跳动、快手等互联网大厂会给租住在公司附近的员工定向补贴房租是人尽皆知的事，更别提熟练掌握附近市场供需状况的的中介会借此拉高租金提高收入了。

如今，长租公寓行业早已不是前几年时备受追捧的模样，蛋壳公寓退市、青客公寓破产，多个平台死于资金链断裂。而就自如而言，关系租户生命健康的甲醛问题仍在，抬高租金两头吃也引发房东租客诸多不满，两大问题尚未解决，自如此番能否顺利叩开资本市场的大门？

内容来源：间距

作者：大房